ตรวจทรัพย์ก่อนโอน — ที่ดินแปลงนี้ทำอะไรได้ และต้องจ่ายอะไรบ้าง

ผู้จัดทำบทวิเคราะห์: mini MRE · CONC มธ.
รูปแบบค่าบริการ: เหมาจ่าย ไม่กินค่าคอม
สิ่งที่ส่งมอบ: รายงาน พร้อมอ้างที่มาทุกตัวเลข

ตรวจสอบ

01

ห้าอย่างที่ต้องตรวจก่อนเงินออกจากมือ

เรียงตามความเสียหายถ้าพลาด ข้อแรกคือข้อที่แก้ทีหลังไม่ได้เลย

01.1

เอกสารสิทธิ์และหลังโฉนด

ประเภทเอกสาร (โฉนด น.ส.3ก ส.ป.ก. แต่ละแบบซื้อขายได้ไม่เท่ากัน) ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ เนื้อที่ และรายการจดทะเบียนหลังโฉนด เช่น จำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน

ภาระจำยอมที่ติดมากับแปลง ติดไปกับผู้ซื้อด้วย ไม่หายไปตอนเปลี่ยนชื่อ

เครื่องมือ

01.2

รูปแปลงจริงกับรั้วจริงตรงกันไหม

เทียบรูปแปลงในระบบกับสิ่งที่เห็นหน้างาน รั้วที่ล้ำหรือร่นจากแนวเขต คือข้อพิพาทที่รอคุณอยู่หลังโอน ถ้าไม่ชัวร์ให้รังวัดใหม่ก่อนโอน

01.3

ทางเข้าออกเป็นทางสาธารณะหรือไม่

ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ขอเลขที่บ้านและขออนุญาตก่อสร้างยาก และขายต่อยากกว่าเดิมมาก ตรวจว่าทางที่ใช้อยู่เป็นของใคร

01.4

ผังเมืองกำหนดให้ทำอะไรได้

สีผังเมือง ค่า FAR และ OSR เป็นตัวบอกว่าแปลงนี้สร้างอะไรได้ สูงแค่ไหน และต้องเว้นที่ว่างเท่าไหร่ — แปลงสวยในย่านที่ผังเมืองจำกัด ราคาไม่ควรเท่าแปลงที่ทำอะไรก็ได้

ค่า FAR

01.5

ราคาที่จ่ายเทียบกับสามชั้นราคา

ราคาประเมินราชการ ราคาประกาศขายในรัศมี และราคาซื้อขายจริง ถ้าราคาที่คุยอยู่สูงกว่าทั้งสามชั้นโดยไม่มีเหตุผลเฉพาะตัวของแปลง ให้กลับไปถามว่าเหตุผลคืออะไร

ราคาตลาด

ศักยภาพ

02

ราคาที่ควรจ่าย มาจากสิ่งที่แปลงนี้กลายเป็นได้

ถ้าซื้อเพื่ออยู่ ราคาข้างเคียงก็พอ แต่ถ้าซื้อเพื่อพัฒนาต่อหรือถือเพื่อขาย ตัวเลขที่ใช้ตัดสินคือต้นทุนทั้งหมดย้อนกลับมาเป็นราคาขายที่ต้องได้

เพดานที่ผังเมืองให้

เนื้อที่ × 4 × FAR คือพื้นที่ก่อสร้างสูงสุด ส่วน OSR กำหนดที่ว่างขั้นต่ำ สองตัวนี้คือกรอบที่ทุกแบบต้องอยู่ข้างใน

เปิดระบบผังเมือง

ต้นทุนก่อสร้างปัจจุบัน

ค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรแยกตามประเภทอาคารและระดับงาน ใช้ราคาอ้างอิงล่าสุด ไม่ใช่ตัวเลขที่จำมาจากเมื่อหลายปีก่อน

ตารางค่าก่อสร้าง

ราคาขายที่ต้องได้

วิธี Front Door คำนวณย้อนจากต้นทุนรวมและกำไรเป้าหมาย ว่าต้องขายต่อตารางเมตรเท่าไหร่ ถ้าตัวเลขนั้นสูงกว่าราคาตลาดในย่าน แปลว่าราคาที่ดินที่คุยอยู่แพงเกินไป

คำนวณเลย

บริการ

03

บทวิเคราะห์ทรัพย์เบื้องต้น

งานค้นข้อมูลทั้งหมดข้างบน ทำให้เสร็จแล้วส่งเป็นรายงานหนึ่งฉบับ พร้อมอ้างที่มาทุกตัวเลขให้ตรวจย้อนได้

ในรายงานมีอะไร

ตัวทรัพย์และเอกสารสิทธิ์ · ราคาอ้างอิงสามชั้น · ผังเมืองและข้อจำกัด · ทางเลือกการใช้ประโยชน์ · feasibility เบื้องต้นด้วยวิธี Front Door · ข้อสังเกตและความเสี่ยงที่เจอ

7,900–14,900 บาท

ใครควรใช้

คนที่กำลังจะวางมัดจำแปลงที่ยังไม่รู้จักดีพอ · คนที่ซื้อเพื่อพัฒนาต่อ · คนที่ต้องอธิบายการตัดสินใจนี้ให้คนอื่นในครอบครัวหรือในบริษัทฟัง

ทำไมเชื่อถือได้

ผู้จัดทำผ่านหลักสูตรพัฒนาผู้บริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ mini MRE ของ CONC มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และใช้แบบจำลองเดียวกับที่ผู้พัฒนาโครงการใช้จริง

ค่าใช้จ่าย

04

ค่าโอนบ้านและที่ดิน ฝั่งผู้ซื้อจ่ายอะไร

ตกลงกันให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครจ่ายรายการไหน เพราะไม่มีกฎตายตัว อัตราปัจจุบันเปลี่ยนตามมาตรการของแต่ละปี ให้เช็กกับหน่วยงานโดยตรงก่อนคิดตัวเลขจริง

04.1

ค่าธรรมเนียมการโอน

คิดจากราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขาย ธรรมเนียมทั่วไปคือแบ่งกันคนละครึ่ง แต่ต่อรองได้

กรมที่ดิน

04.2

ค่าจดจำนอง ถ้ากู้ธนาคาร

คิดจากวงเงินกู้ ไม่ใช่ราคาบ้าน เป็นรายการที่ผู้ซื้อจ่ายฝ่ายเดียว และมักถูกลืมตอนคำนวณเงินที่ต้องเตรียมวันโอน

กรมที่ดิน

04.3

ค่าประเมินของธนาคารและค่าเบี้ยประกัน

ธนาคารคิดค่าประเมินหลักประกันแยกต่างหาก และมักพ่วงประกันอัคคีภัยหรือประกันชีวิตคุ้มครองวงเงิน ถามยอดรวมทั้งหมดก่อนเซ็น

สินเชื่อ

04.4

ส่วนกลางและมิเตอร์ค้างชำระ

กรณีคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร ขอใบปลอดหนี้ส่วนกลางก่อนวันโอน หนี้ที่ค้างอยู่จะตามมาถึงเจ้าของใหม่

ขอบเขต

05

รายงานนี้คืออะไร และไม่ใช่อะไร

บทวิเคราะห์เบื้องต้นเพื่อประกอบการตัดสินใจ เป็นความเห็นส่วนบุคคลจากข้อมูลสาธารณะ ณ วันที่จัดทำ · ไม่ใช่รายงานประเมินมูลค่าตามมาตรฐานวิชาชีพ · ไม่ใช่การประเมินเพื่อธุรกรรมในตลาดทุน · ไม่ใช่การประเมินเพื่อขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน · และไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน · เราไม่ถือเงินแทนลูกค้า ไม่ไปสำนักงานที่ดินแทน และไม่คิดค่าคอมจากราคาซื้อขาย · ผู้จัดทำไม่รับผิดชอบต่อความเสียหายจากการนำไปใช้

ขั้นถัดไป: คำนวณศักยภาพที่ดินด้วยตัวเอง · เปิดชุดเครื่องมือและลิงก์ราชการ

project: khaisap.com
sheet: B-01 คนซื้อ
method: front door residual
revision: 2026-10-10

รู้ก่อนโอน ว่าได้อะไร