สำหรับเจ้าของที่ขายเอง

ขายเอง ไม่เสียค่าคอม

ค่าคอมนายหน้าปกติอยู่ที่ 3% ของราคาขาย บ้านสิบล้านคือสามแสนบาท ขายเองเก็บไว้ได้ทั้งก้อน แลกกับงานที่ต้องทำเอง — หน้านี้คือรายการงานนั้นทั้งหมด

ค่าคอมที่ไม่ต้องจ่าย
3%
งานที่ต้องทำเอง
7 ขั้น
ส่วนที่จ้างเราได้
สื่อ และ การตั้งราคา

ขั้นตอน

01

ขายที่ดินหรือบ้านเอง ทำอะไรบ้าง

เรียงตามลำดับที่ต้องทำจริง ข้ามขั้นไหนไปก็มักย้อนกลับมาเสียเวลาที่ขั้นนั้นอยู่ดี

คู่มือฉบับลงมือทำ — เอกสารครบทุกประเภททรัพย์ ลำดับภาพและวิดีโอที่ต้องถ่าย โครงคำบรรยาย และข้อกฎหมายที่ผู้ขายต้องรู้ พิมพ์พกไปหน้างานได้

01.1

ตรวจเอกสารสิทธิ์ให้ตรงกับของจริง

เปิดโฉนดเทียบกับรูปแปลงในระบบของกรมที่ดิน ดูเนื้อที่ เลขระวาง ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และภาระผูกพันที่หลังโฉนด ถ้าติดจำนองอยู่ ต้องรู้ยอดไถ่ถอนก่อนคุยราคา

ชื่อบนโฉนดไม่ตรงกับคนขาย คือเหตุที่ดีลล่มบ่อยที่สุด จัดการก่อนลงประกาศ
เครื่องมือ
01.2

ตั้งราคาจากสามชั้นราคา

ราคาประเมินราชการเป็นพื้น ราคาประกาศขายในรัศมีเป็นเพดานที่คนอื่นตั้ง และราคาซื้อขายจริงคือตัวที่บอกความจริง — รายละเอียดอยู่ในหัวข้อถัดไป

อ่าน
01.3

ทำสื่อให้คนอยากมาดูของจริง

ภาพนิ่ง วิดีโอพาชม และคำบรรยายที่ตอบคำถามแรกของคนซื้อ ประกาศที่ไม่มีภาพผังแปลงและภาพทางเข้า มักได้แต่คนถามราคาแล้วหายไป

คู่มือ
01.4

ลงประกาศหลายที่พร้อมกัน

เว็บประกาศอสังหาฯ กลุ่มซื้อขายในพื้นที่ และป้ายหน้าแปลง ป้ายยังได้ผลกับที่ดิน เพราะคนที่อยากได้ที่แถวนั้นคือคนที่ขับผ่านแถวนั้น

01.5

พาชมและคัดคนซื้อ

ถามก่อนนัดว่าจะซื้อสดหรือกู้ และเคยยื่นกู้ผ่านหรือยัง คนที่กู้ไม่ผ่านคือเวลาที่หายไปทั้งเดือน

01.6

ทำสัญญาจะซื้อจะขายและรับมัดจำ

ระบุราคา กำหนดวันโอน ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ และเงื่อนไขถ้ากู้ไม่ผ่าน ให้ชัดในกระดาษ

เราไม่ถือเงินมัดจำแทนลูกค้า และไม่ร่างสัญญาให้ — ส่วนนี้ต้องเป็นทนายหรือคู่สัญญาเอง
01.7

วันโอนที่สำนักงานที่ดิน

นัดกันที่สำนักงานที่ดินที่แปลงนั้นตั้งอยู่ เตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารตามสถานะของผู้ขาย ค่าใช้จ่ายวันโอนอยู่ในหัวข้อ 04

อ่าน

ตั้งราคา

02

ตั้งแพงไปไม่มีคนโทร ตั้งถูกไปเสียดายทีหลัง

ราคาที่ถูกต้องไม่ได้มาจากความรู้สึก แต่มาจากการวางสามตัวเลขนี้ซ้อนกันแล้วดูว่าทรัพย์ของคุณอยู่ตรงไหน

ชั้นที่หนึ่ง

ราคาประเมินราชการ

ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมวันโอน และเป็นพื้นที่ต่ำสุดของการเจรจา แต่ไม่ใช่ราคาตลาด มักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงพอสมควร

ค้นราคาประเมิน

ชั้นที่สอง

ราคาประกาศขายในรัศมี

คือราคาที่เพื่อนบ้านตั้ง ไม่ใช่ราคาที่เขาขายได้ ใช้ดูเพดานและดูว่าของคุณเด่นหรือด้อยกว่าเขาตรงไหน

ดูภาพรวมตลาด

ชั้นที่สาม

ราคาซื้อขายจริง

ตัวเดียวที่บอกความจริง หายากที่สุด ต้องประกอบจากหลายแหล่งและต้องดูวันที่ซื้อขายด้วย ของเมื่อสามปีก่อนใช้ไม่ได้กับวันนี้

บริการ

03

ชุดสื่อ — จ่ายค่าผลิตงาน ไม่ใช่ส่วนแบ่งจากราคาขาย

รู้ราคาก่อนเริ่มงาน และไม่ผูกกับว่าทรัพย์จะขายได้เมื่อไหร่ ส่งเป็นไฟล์ให้เอาไปลงเองได้ทุกแพลตฟอร์ม

สิ่งที่ได้

ภาพนิ่งชุดใหญ่ · วิดีโอพาชม · ภาพผังแปลงและทางเข้า · คำบรรยายประกาศที่เขียนให้ตอบคำถามแรกของคนซื้อ · หน้าแลนดิ้งของทรัพย์หนึ่งหน้า

15,000–25,000 บาท

ครบชุดกับบทวิเคราะห์

ตั้งราคาด้วยตัวเลขก่อน แล้วค่อยขายด้วยสื่อ เหมาะกับแปลงที่ยังไม่แน่ใจว่าควรตั้งเท่าไหร่

25,000–39,000 บาท

ปล่อยเช่า

ชุดสื่อสำหรับประกาศให้เช่า รับเฉพาะลูกค้าที่เคยใช้บริการแล้ว

3,900–6,900 บาท

ค่าใช้จ่าย

04

วันโอนมีอะไรต้องจ่ายบ้าง

รายการเหล่านี้คือสิ่งที่คนขายมักลืมคิดจนกำไรหด ตกลงกันให้ชัดในสัญญาว่าใครจ่ายรายการไหน อัตราปัจจุบันเปลี่ยนตามมาตรการของแต่ละปี ให้เช็กกับหน่วยงานโดยตรงก่อนคิดตัวเลขจริง

04.1

ค่าธรรมเนียมการโอน

คิดจากราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย ปกติตกลงกันคนละครึ่งแต่ตกลงเป็นอย่างอื่นได้

กรมที่ดิน
04.2

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์

เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ขึ้นกับว่าถือครองมานานเท่าไหร่และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่ — เป็นคนละตัวกันและต่างกันมาก

สรรพากร
04.3

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ผู้ขายเป็นคนจ่าย คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง บุคคลธรรมดากับนิติบุคคลคิดคนละวิธี

สรรพากร
04.4

ยอดไถ่ถอนจำนอง

ถ้าทรัพย์ยังติดจำนอง ธนาคารต้องไปด้วยในวันโอน ขอยอดปิด ณ วันนัดล่วงหน้า เพราะดอกเบี้ยเดินทุกวัน

ขอบเขต

05

เราทำสื่อและตัวเลข ไม่ได้เป็นคู่สัญญาในดีล

เราทำ

ถ่ายทำในกรุงเทพฯ และปริมณฑล · เขียนบทวิเคราะห์จากข้อมูลสาธารณะพร้อมอ้างที่มาทุกตัวเลข · ส่งไฟล์ให้ใช้เอง · ตอบคำถามเพิ่มเติมหนึ่งรอบต่อหนึ่งงาน

เราไม่ทำ

ไม่ถือเงินแทนลูกค้า · ไม่รับประกันว่าทรัพย์จะขายได้ · ไม่ไปสำนักงานที่ดินแทน · ไม่คิดค่าคอมจากราคาขาย

project
khaisap.com
sheet
S-01 คนขาย
scope
กทม. และปริมณฑล
revision
2026-10-10