ชั้นที่หนึ่ง
ราคาประเมินราชการ
ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมวันโอน และเป็นพื้นที่ต่ำสุดของการเจรจา แต่ไม่ใช่ราคาตลาด มักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงพอสมควร
สำหรับเจ้าของที่ขายเอง
ค่าคอมนายหน้าปกติอยู่ที่ 3% ของราคาขาย บ้านสิบล้านคือสามแสนบาท ขายเองเก็บไว้ได้ทั้งก้อน แลกกับงานที่ต้องทำเอง — หน้านี้คือรายการงานนั้นทั้งหมด
ขั้นตอน
เรียงตามลำดับที่ต้องทำจริง ข้ามขั้นไหนไปก็มักย้อนกลับมาเสียเวลาที่ขั้นนั้นอยู่ดี
คู่มือฉบับลงมือทำ — เอกสารครบทุกประเภททรัพย์ ลำดับภาพและวิดีโอที่ต้องถ่าย โครงคำบรรยาย และข้อกฎหมายที่ผู้ขายต้องรู้ พิมพ์พกไปหน้างานได้
เปิดโฉนดเทียบกับรูปแปลงในระบบของกรมที่ดิน ดูเนื้อที่ เลขระวาง ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และภาระผูกพันที่หลังโฉนด ถ้าติดจำนองอยู่ ต้องรู้ยอดไถ่ถอนก่อนคุยราคา
ชื่อบนโฉนดไม่ตรงกับคนขาย คือเหตุที่ดีลล่มบ่อยที่สุด จัดการก่อนลงประกาศราคาประเมินราชการเป็นพื้น ราคาประกาศขายในรัศมีเป็นเพดานที่คนอื่นตั้ง และราคาซื้อขายจริงคือตัวที่บอกความจริง — รายละเอียดอยู่ในหัวข้อถัดไป
ภาพนิ่ง วิดีโอพาชม และคำบรรยายที่ตอบคำถามแรกของคนซื้อ ประกาศที่ไม่มีภาพผังแปลงและภาพทางเข้า มักได้แต่คนถามราคาแล้วหายไป
เว็บประกาศอสังหาฯ กลุ่มซื้อขายในพื้นที่ และป้ายหน้าแปลง ป้ายยังได้ผลกับที่ดิน เพราะคนที่อยากได้ที่แถวนั้นคือคนที่ขับผ่านแถวนั้น
ถามก่อนนัดว่าจะซื้อสดหรือกู้ และเคยยื่นกู้ผ่านหรือยัง คนที่กู้ไม่ผ่านคือเวลาที่หายไปทั้งเดือน
ระบุราคา กำหนดวันโอน ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ และเงื่อนไขถ้ากู้ไม่ผ่าน ให้ชัดในกระดาษ
เราไม่ถือเงินมัดจำแทนลูกค้า และไม่ร่างสัญญาให้ — ส่วนนี้ต้องเป็นทนายหรือคู่สัญญาเองนัดกันที่สำนักงานที่ดินที่แปลงนั้นตั้งอยู่ เตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารตามสถานะของผู้ขาย ค่าใช้จ่ายวันโอนอยู่ในหัวข้อ 04
ตั้งราคา
ราคาที่ถูกต้องไม่ได้มาจากความรู้สึก แต่มาจากการวางสามตัวเลขนี้ซ้อนกันแล้วดูว่าทรัพย์ของคุณอยู่ตรงไหน
ชั้นที่หนึ่ง
ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมวันโอน และเป็นพื้นที่ต่ำสุดของการเจรจา แต่ไม่ใช่ราคาตลาด มักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงพอสมควร
ชั้นที่สอง
คือราคาที่เพื่อนบ้านตั้ง ไม่ใช่ราคาที่เขาขายได้ ใช้ดูเพดานและดูว่าของคุณเด่นหรือด้อยกว่าเขาตรงไหน
ชั้นที่สาม
ตัวเดียวที่บอกความจริง หายากที่สุด ต้องประกอบจากหลายแหล่งและต้องดูวันที่ซื้อขายด้วย ของเมื่อสามปีก่อนใช้ไม่ได้กับวันนี้
บริการ
รู้ราคาก่อนเริ่มงาน และไม่ผูกกับว่าทรัพย์จะขายได้เมื่อไหร่ ส่งเป็นไฟล์ให้เอาไปลงเองได้ทุกแพลตฟอร์ม
ภาพนิ่งชุดใหญ่ · วิดีโอพาชม · ภาพผังแปลงและทางเข้า · คำบรรยายประกาศที่เขียนให้ตอบคำถามแรกของคนซื้อ · หน้าแลนดิ้งของทรัพย์หนึ่งหน้า
15,000–25,000 บาท
ตั้งราคาด้วยตัวเลขก่อน แล้วค่อยขายด้วยสื่อ เหมาะกับแปลงที่ยังไม่แน่ใจว่าควรตั้งเท่าไหร่
25,000–39,000 บาท
ชุดสื่อสำหรับประกาศให้เช่า รับเฉพาะลูกค้าที่เคยใช้บริการแล้ว
3,900–6,900 บาท
ค่าใช้จ่าย
รายการเหล่านี้คือสิ่งที่คนขายมักลืมคิดจนกำไรหด ตกลงกันให้ชัดในสัญญาว่าใครจ่ายรายการไหน อัตราปัจจุบันเปลี่ยนตามมาตรการของแต่ละปี ให้เช็กกับหน่วยงานโดยตรงก่อนคิดตัวเลขจริง
คิดจากราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย ปกติตกลงกันคนละครึ่งแต่ตกลงเป็นอย่างอื่นได้
เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ขึ้นกับว่าถือครองมานานเท่าไหร่และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่ — เป็นคนละตัวกันและต่างกันมาก
ผู้ขายเป็นคนจ่าย คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง บุคคลธรรมดากับนิติบุคคลคิดคนละวิธี
ถ้าทรัพย์ยังติดจำนอง ธนาคารต้องไปด้วยในวันโอน ขอยอดปิด ณ วันนัดล่วงหน้า เพราะดอกเบี้ยเดินทุกวัน
ขอบเขต
ถ่ายทำในกรุงเทพฯ และปริมณฑล · เขียนบทวิเคราะห์จากข้อมูลสาธารณะพร้อมอ้างที่มาทุกตัวเลข · ส่งไฟล์ให้ใช้เอง · ตอบคำถามเพิ่มเติมหนึ่งรอบต่อหนึ่งงาน
ไม่ถือเงินแทนลูกค้า · ไม่รับประกันว่าทรัพย์จะขายได้ · ไม่ไปสำนักงานที่ดินแทน · ไม่คิดค่าคอมจากราคาขาย
ถ้ายังไม่แน่ใจว่าแปลงของคุณควรตั้งราคาเท่าไหร่ ลองคำนวณศักยภาพที่ดินก่อน หรือดูชุดเครื่องมือและลิงก์ราชการทั้งหมด